相続した不動産を活用しない場合、売却すべきなのでしょうか。
売却するメリットもあれば売却する際に気を付けなければならない注意点もあるため、一概にどちらがいいとは言い切れません。
この記事では、相続した不動産を売却したほうがいいケースと売却しないほうがいいケースについて解説します。
相続した不動産を売却するメリットや不動産を売却する際の手続きの手順、注意点などについても解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
田中 総
（たなか そう）
司法書士資格保有者
2010年、東証一部上場の不動産会社に新卒で入社し、10年以上に渡り法人営業・財務・経営企画・アセットマネジメント等の様々な業務に従事。法人営業では遊休不動産の有効活用提案業務を担当。
経営企画では、新規事業の推進担当として、法人の立ち上げ、株主間調整、黒字化フォローの他、パートナー企業に出向して関係構築などの業務も経験。司法書士資格を取得する中で家族信託の将来性を感じ、2021年６月ファミトラに入社。
田中 総
司法書士資格保有／家族信託コーディネーター／宅地建物取引士／不動産証券化協会認定マスター
東証一部上場のヒューリック株式会社 入社オフィスビルの開発、財務、法人営業、アセットマネジメント、新規事業推進、経営企画に従事。2021年、株式会社ファミトラ入社。面談実績５0件以上。首都圏だけでなく全国のお客様の面談を対応。
相続した不動産を売却するメリット
相続した不動産を売却することで、次の2つのメリットが得られます。
- 節税対策になる
- 相続した土地を3年以内に売却すれば特例が適用される
それぞれ見ていきましょう。
節税対策になる
相続前に不動産を売却するよりも、相続した後に不動産を売却したほうが節税対策になります。
現金は相続した額がそのまま相続税の評価額に反映される一方、不動産は取引価格よりも評価額が低くなるため、不動産を相続したほうが相続税を低く抑えられます。
例えば、土地の評価額の計算に用いる路線価は、地価公示価格等をもとにした価格の80%ほどと定められています。
また、亡くなった人が自宅や事業に使用していた宅地を相続する場合、「小規模宅地等の特例」を適用でき、相続税評価額を最大80%減額することが可能です。
このように、相続前に不動産を売却して現金で相続するよりも、不動産のまま相続した後に売却したほうが節税につながります。
相続した土地を3年以内に売却すれば特例が適用される
相続した土地を3年以内に売却すれば、次の2つの特例のいずれかが適用されます。
- 相続財産の取得費加算の特例
- 相続空き家の3,000万円特別控除
この2つの特例は同時に適用することができないため、どちらかを決める必要があります。
どちらのメリットが大きくなるのかを考えながら、それぞれの特例について見てみてください。
相続財産の取得費加算の特例
相続財産の取得費加算の特例とは、相続した不動産を相続後3年10カ月以内に売却することで、相続税額の一部を取得費に加算し、譲渡所得にかかる税金を軽減できる特例です。
一般的な不動産売却では、不動産売却により利益が出た場合、売却金額から取得費（不動産の購入代金や購入時にかかった税金、仲介手数料など）を引いた額に対して譲渡所得税が課せられます。
しかし、相続財産の取得費加算の特例では、支払った相続税も取得費に加算することができ、課税の対象となる金額を減らせるため、譲渡所得税を低く抑えられるのです。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続した実家が空き家になった場合に受けられる3,000万円の控除のことです。
実家に誰も住まなくなった場合、いくつかの要件を満たせば3,000万円の特別控除が適用できます。
相続空き家の3,000万円特別控除は令和9年12月31日まで適用可能です。
ただし、令和6年1月1日より、空き家の相続人が3人以上いる場合、一人あたりの控除額が最大2,000万円に減額されています。
空き家を相続した人が2人以下の場合と3人以上の場合とで控除できる金額に大きな差が生まれるため、注意が必要です。
相続した不動産は売却すべき？
相続した不動産は売却すべきなのでしょうか。
相続した不動産を売却したほうがいいケースと売却しないほうがいいケースについて、それぞれ解説します。
売却したほうがいいケース
相続した不動産を売却したほうがいいのは、次のようなケースです。
- 相続税を納税するための資金が足りないケース
- 不動産の遺産分割が難しいケース
- 相続税納税をすでに済ませたケース
遺産を相続したら相続税を支払う必要がありますが、相続税額が大きい場合は相続税を納税するための資金が手元にない可能性もあります。
そのような場合には不動産を売却し、納税資金を捻出することがおすすめです。
また、不動産の分割方法には現物分割や共有分割などの種類がありますが、相続人間で公平に分割するのは簡単ではありません。
そのため、相続人が多い、あるいは相続人間での公平を保てない場合には、不動産を売却したほうがいいでしょう。
加えて、前述した取得費加算などの特例を利用できるため、相続税の納税をすでに済ませた場合にも売却することがおすすめです。
売却しないほうがいいケース
一方、相続した不動産を売却しないほうがいいのは、次のようなケースです。
- 相続税が発生しないケース
- 相続税の納税資金に余裕があるケース
- 遺産分割がスムーズに進むケース
遺産総額が基礎控除額を下回る場合には相続税が発生しません。
その場合、取得費加算の特例が適用されず、3年以内に相続したほうが税金面で得になることはないため、急いで売却する必要はないでしょう。
また、相続税の納税資金に余裕があるケースや遺産分割がスムーズに進むケースでも、わざわざ不動産を売却する必要はありません。
もちろん、このような場合でも不動産を売却しても問題ありませんが、不動産の売却を悩んでいるならば無理に売却する必要はないでしょう。
相続した不動産を売却する手順
相続した不動産を売却する場合、以下の手順で手続きを進めます。
- 相続財産・相続人の確認と遺産分割協議
- 相続登記の手続き
- 相続税の申告・納税
- 不動産の売買活動・売却
それぞれの手順について、以下で解説します。
相続財産・相続人の確認と遺産分割協議
相続が発生したら、どの財産が相続財産に該当するのか、相続人が誰なのか確認を行います。
相続財産は不動産や預貯金、有価証券の他に、借金やローン残債などマイナスの財産があるのかも確認が必要です。
法定相続人が誰なのかを確認するには、被相続人の戸籍謄本を出生から死亡まで全て取得するといいでしょう。
相続財産と法定相続人の確認ができたら、遺産分割協議に入ります。
被相続人が残した相続財産をどのように分割するのかを話し合います。
遺産分割協議では、法定相続人全員が合意する必要があり、時間がかかる可能性もあるため、早めに始めることがおすすめです。
遺産分割協議で法定相続人全員が合意できたら、その内容を遺産分割協議書にまとめましょう。
相続登記の手続き
続いて、相続登記の手続きを行います。
相続登記とは、被相続人名義の不動産を相続人名義に変更する手続きです。
しかし、相続登記の手続きは必要書類を集めたり作成したりして、最終的には法務局に提出する必要があり、多くの手間がかかります。
また、相続登記の手続きは難しく、相続登記について詳しくない人が手続きを行うのは簡単ではないため、司法書士に依頼することも検討してみてください。
手続きを自分で行おうと考えている場合は、手続きが大変であることを理解した上で取り組むことをおすすめします。
相続税の申告・納税
相続登記の手続きが完了したら、相続税の申告と納税をします。
相続税の申告と納税が必要なのは、遺産の総額から基礎控除額を引いた金額がプラスになる場合です。
なお、基礎控除額は「3,000万円＋（法定相続人の人数×600万円）」です。
すなわち、法定相続人が1人であれば基礎控除額は3,600万円、法定相続人が2人であれば基礎控除額は4,200万円となります。
相続税の申告期限は、相続が発生したことを知った日の翌日から10カ月以内です。
相続税の申告期限に遅れてしまうと、延滞税がかかってしまい、さらに多くの税金を支払わなければならないため、早めに取り組みましょう。
不動産の売買活動・売却
相続税の申告と納税を済ませたら、不動産の売買活動と売却を行います。
一般的には、知人や親族などに売却するか、不動産会社に仲介／買取を依頼して売却します。
不動産会社に売却を依頼する場合は、はじめに査定してもらいましょう。
複数の会社に査定依頼を行うことで、より高く売却できそうな不動産会社を見つけやすくなるため、ぜひ早い段階で査定依頼をしてみてください。
相続した不動産を売却する際の必要書類
相続した不動産を売却する際の必要書類の一覧を表にまとめました。
| 必要書類 | 戸建て | 土地 | マンション |
|---|---|---|---|
| 登記済証（権利証）または登記識別情報 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 本人確認書類 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 物件の間取り図 | 〇 | × | 〇 |
| 確認申請書、確認済証、検査済証 | 〇 | × | × |
| 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書 | 〇（ある場合のみ） | × | 〇（ある場合のみ） |
| 固定資産税、都市計画税納税通知書の写し | 〇 | 〇 | 〇 |
| 実印 ・印鑑証明書 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 固定資産評価証明書（最新年度のもの） | 〇 | 〇 | 〇 |
| 住民票 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 土地測量図・境界確認書 | 〇 | 〇 | × |
| 抵当権抹消書類 | 〇 | 〇 | 〇 |
| マンションの管理規約やパンフレットなど | × | × | 〇 |
相続した不動産を売却する際の注意点
相続した不動産を売却する際の注意点を4つ解説します。
- 税金・費用が発生する
- 相続登記を行う必要がある
- 相続税路線価が変わる可能性がある
- 確定申告が必要になる場合がある
それぞれ見ていきましょう。
税金・費用が発生する
不動産を売却する際には、次のような税金・費用が発生します。
| 項目 | 金額 | |
|---|---|---|
| 税金 | 登録免許税 | 土地の固定資産税評価額×0.4% |
| 印紙税 | 200円〜60万円（売買契約書に記載の売買代金により異なる） | |
| 譲渡所得税 | 譲渡所得（※1）×税率（※2） ※1）譲渡所得＝売買金額ー取得費ー譲渡費用 ※2）所有期間5年以下＝39.63%、所有期間5年超＝20.315% | |
| 必要書類取得費用 | 戸籍謄本（被相続人／相続人） | 1通あたり450円 |
| 住民票（相続人）・住民票の除票（被相続人） | 1通あたり300円 | |
| 印鑑証明書（相続人） | 1通あたり300円 | |
| 不動産登記事項証明書 | 1通あたり600円 | |
| 固定資産税評価証明書 | 400円（2通目以降は1通あたり100円） | |
特に、不動産の所有期間が5年以下の場合、譲渡所得税の税率が所有期間が5年超の場合よりも高くなる点に注意してください。所有期間の計算は被相続人が不動産を取得した日であり、相続した日や相続発生時ではない点にも注意が必要です。
相続登記を行う必要がある
令和6年4月1日より相続登記が義務化されるため、不動産を相続した場合は相続登記を行う必要があります。
相続登記は、不動産の所在地を管轄している法務局に対して、相続発生により不動産の所有者が変わったことを申請するものです。
3年以内に相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科せられる可能性があるため、早めに相続登記を行うようにしましょう。
相続登記の手続きは時間と手間が多くかかり、専門的な知識も必要となるため、司法書士に依頼することをおすすめします。
相続税路線価が変わる可能性がある
土地の相続財産評価に用いる基準である「相続税路線価」が変わる可能性があります。
相続税路線価は、相続税の計算のために国が定めた土地の価格で、毎年1月1日時点における価格が7月に公表されます。
そのため、被相続人が亡くなったのが12月なのか1月なのかによって、相続税路線価が異なる可能性があるのです。
相続税額を計算する場合の基準日は、被相続人の死亡した日となるため、相続人がいつ亡くなったのかを正確に把握しておくことが大切です。
確定申告が必要になる場合がある
不動産を売却した後、確定申告が必要になる場合があります。
不動産売却後に確定申告が必要になるのは、不動産売却の譲渡所得で利益が出た場合です。
譲渡所得は次のように計算します。
譲渡所得＝売却価額ー（取得費＋譲渡費用）ー特別控除額
確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行い、確定申告書に記載した通りの所得税と住民税を納付します。
まとめ
相続した不動産を活用しない場合は売却を検討してもいいでしょう。
特に、納税資金が足りない場合や不動産を分割するのが難しい場合、さらにはすでに相続税の納税を済ませた場合などは不動産の売却がおすすめです。
不動産を売却すれば、税金面での特例の適用を受けられるなど節税対策につながるメリットがあります。
一方、不動産を売却する場合でも譲渡所得税などの税金や必要書類の取得費用などがかかる点には注意が必要です。
本記事が、相続した不動産を売却するかどうか判断する際の参考になれば幸いです。
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